よく使われる不動産用語を現場に携わる者の立場で説明してみました。
一般の解説書とは多少異なると思います。参考になれば幸いです。 |
更新日：2004/03/10 12:46:31 |
| 取引態様 |
取り扱っている業者がどういう立場かということです。
業者売主、売主代理、媒介（仲介）の3種があります。
業者売主および売主代理の場合は仲介手数料は必要ありません。
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| 免許証番号 |
不動産業を営むには建設大臣あるいは都道府県知事の免許が必要です。
弊社の場合静岡県知事（5）7587という番号ですが、（5）は免許の更新5回目ということです。
免許は現在5年毎（かつては3年毎）に更新されそのたびに数字が一つずつ増えていきます。従い数字が大きい程古くからやっているということになります。
一般に、業暦が長い＝信頼が置ける と考えがちですが、古い業者であるために新しい法律や税金の知識が乏しいと言う場合もありますので、ご用心。
尚、2都道府県以上に店舗を構えて営業する場合には建設大臣の免許となります。 |
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| 不動産登記 |
不動産を売買するときには代金支払いと同時に物件の登記簿上の名義変更変更（所有権移転）手続きをします。
土地に付いてはかならず登記をしますが、建物に付いては建築時に登記をしていない（未登記）場合もあります。
建物の登記をするしないは自由で、未登記の建物は土地の所有者のものと考えます。勿論、登記されてる建物は売買の際必ず所有権移転の登記をします。
登記手続は司法書士に依頼して行います。
取引き時には司法書士が登記に必要な書類の確認をし、書類を預かって法務局に持ち込み、3～5日後には新しい権利証（登記識別情報通知書）が出来あがります。
売主が権利証をなくしている場合が時々あります。権利証は再発行は出来ませんが、事前の本人確認等で売却は可能です。
銀行ローンを組む場合、あるいは銀行の抵当権が設定されている場合などは取引きは銀行で行うことになります。 |
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| 登記簿 |
登記簿とは簡単に言ってしまえば不動産の戸籍のようなもの。
法務局に行けば誰でも見ること（閲覧1回500円）も、そのコピー（謄本1通1000円、日付と法務局の印が付いている）をもらうことも出きます。
土地1筆あるいは建物1個毎に1登記用紙があり、内容は表題部、甲区、乙区から成ります。
表題部 所在地、地番、地積など物理的な説明が記載されています。
甲区 所有権に関することが記載されています。
乙区 抵当権等所有権以外の権利が記載されています。登記事項がない場合には乙区そのものがない場合もあります。
抵当権の付いている物件を売買する場合、抵当権が付いていること自体は特に問題ありません。要は取引き時に抹消できるかどうかで、それは司法書士さんが書類の確認をしますので大丈夫です。
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| 共有持分 |
不動産を所有するのに単独ではなく何人かの共有とすることがあります。
その際だれが何分の何を所有するかを登記します。
この共有持分をどうしたら良いかとの相談を良く受けますが、お金を出した割合に応じて登記するのが原則です。
奥さんもお金を出しているのにご主人一人の名義で登記すると、奥さんから出たお金はご主人へ贈与されたとみなされ、贈与税が発生する可能性が出てきます。
また、住宅として使用していた不動産を売却して大きく利益が出た場合には、一人あたり3000万円の特別控除がありますので二人の共有ですと6000万円の利益まで無税というメリットもあります。（今では大きく利益が出ることは稀ですが） |
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| 地番 |
登記簿上の地番と住居表示が一致しないことがあるので要注意！
不動産の売買は登記簿上の地番にもとづいて行います。 |
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| 地目 |
登記簿に記載されている土地の種類で、宅地、山林、原野、畑、田、雑種地、墓地、等々21種類があります。
必ずしも現況と一致するとは限らず、山林に家を建てても自動的に宅地に変わるということはありません。（地目変更の手続きをとれば変更可能）
畑、田等の農地以外の場合には家を建てられるので地目が何であれあまり気にする必要はありません。
畑、田等の農地の売買には農地法上の手続きが必要なので要注意！ |
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| 地積 |
土地の面積のこと
水平投影面積（真上から見た面積）を表しているので傾斜地だから広くなるということはありません。
登記簿上の面積（公簿面積）と実測面積が異なることが時々あります。
登記簿面積に比べ実測面積が大きいことを縄のびがあると言います。（逆の場合は縄縮み）
登記簿面積に基づいて売買することを公簿売買と言い、後日実測をしたときに誤差が生じても精算はしません。
実測売買の場合には土地の単価を決めておき実測面積に応じて総額を決定します。
土地の単価がそれ程高くない伊豆では公簿売買が一般的です。 |
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| 都市計画区域 |
都市計画法では街造りを行う区域を指定してます。
この都市計画区域内では基本的に家を建てる場合建築確認が必要です。
逆に都市計画区域外であれば建築確認なしで家を建てることが可能です。
都市計画区域はさらに市街化区域と市街化調整区域とに分けられ（線引きされ）ているところと、分けられていないところ（未線引き区域）とがあります。
市街化調整区域は基本的には家は建てられません。（既存宅地として例外的に認められている場合もあります。）
伊豆に多い都市計画区域内未線引き区域とは、家は建てられるが建築確認が必要な地域と理解しておいて下さい。 |
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| 用途地域 |
都市計画法の市街化区域には土地の利用法方を制限する用途地域の指定があります。
第1種低層住居専用地域、商業地域、工業地域等12の地域がありそれぞれの地域内の建物の制限をしています。例えば工業地域内では幼稚園、学校、病院、ホテル等の建設は出来ません。
また、上記12の地域に指定されていない無指定地域もあります。
無指定地域内ではどのような用途の建物でも建築が可能です。勿論他の法令を遵守していなければなりませんが。 |
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| 宅地造成等規制法 |
この法律では一定規模以上の造成工事をするときには許可が必要な地域を規制区域として指定しています。
一定規模とは
土を切り取って2メートル以上の崖を生ずる場合、
1メートル以上土を盛る場合、
2メートル以上の構造物（擁壁等）を造る場合などです。
傾斜地の多い伊豆ではこの許可を必要とする造成工事が多いのですが、
建築確認と同時に許可申請するのが一般的です。 |
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| 自然公園法 |
伊豆では国立公園に指定されている地域が多くあります。
特に海岸から200メートル以内は大概この法律の指定地域になっています。
国立公園は第1種特別地域、第2種特別地域、第3種特別地域、普通地域の4種類があります。
第1種は非常に厳しく、家を建てられないどころか木も切れません。
第2種は土地の広さによって建ぺい率、容積率、高さ等が制限されます。
別荘建築の際には思いどうりの建物が建築できないということも起こり得ます。
ただし、住居用の場合には国立公園の規制は外されます。したがって地元に住所を有する人、あるいは、これからそこに住む人は通常の建ぺい率、容積率が適用されます。
第3種と普通地域は実質的に問題となる規制は殆どありません。 |
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| 接道義務 |
建築基準法により都市計画区内では建物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ、建築および建て替えは出来ません。
ここでいう道路とは認定された道路でなければならず、道路の形状をしていれば何でも良いと言う分けではありません。
認定外の道路に接していても接道義務を果たしているとは言えず建物再建築不可となります。
すでにある建物は、すぐに取り壊す必要はありませんので改築を繰り返していけば使い続けることは可能です。
また、認定道路でも幅員が4メートルに満たないことがあります。
この場合、道路中心線から2メートル以内には構造物は造ってはならないことになっています。これを敷地後退（セットバック）と呼んでいます。
この様に道路はその土地の資産価値に大きな影響を与えますので十分な注意が必要です。 |
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| 建ぺい率、容積率 |
都市計画区域では建物の大きさが規制されています。
建ぺい率 建築面積（一階部分の広さ）の敷地面積に対する割合
容積率 延べ床面積（各階合計の広さ）の敷地面積に対する割合
無指定の地域では建ぺい率60％、容積率200％が一般的です。
建築確認を申請するときには建物がこの範囲内に収っていることが必要です。 |
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| 公図 |
法務局に備え付けられている地図で、昔は和紙に墨で書かれていましたが、現在はマイラーと呼ばれるものに書き直されています。土地の配置を表していますが、長さ、面積、地形は必ずしも正確とは言えません。
公図上に細長く道状に赤く色が塗ってあるのはいわゆる赤道と呼ばれる昔から人が歩いた道で、無番地となっています。国の所有地ですが市町村の管理となります。この赤道は幅2メートルに満たない場合が多く、道路として認定されてない場合が多いので要注意です。
赤道だけの接道ですと原則的には建築確認は取れません。ただし通行は出来ます。
また、細長く青色に塗られているのは水路を表しています。
公図を見る（閲覧）には500円掛かります。 |
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| 測量図 |
土地を測量した結果を図にしたものが測量図で、土地を幾つかの三角形に分けて各辺の長さと面積の計算式（底辺×高さ÷2）が記入されています。
法務局には測量図が備え付けられていますが、昔からの土地は備え付けられてない場合があります。
最近分筆された土地の測量図は必ず設置されています。
法務局に設置されている測量図の面積は登記簿面積と同一ですが、登記簿面積が実際の面積と異なることがあるので厄介です。
測量図は通常土地家屋調査士が作ります。
誰でも作成を依頼することが出来ますので、その測量図が法務局に設置されているものか、オフィシャルなものかどうかは確認する必要があります。
個人的に土地家屋調査士に依頼して作った測量図は、境界の争いが生じたときには役に立ちません。そのような時にはやはりオフィシャルな公図、測量図が根拠となります。
隣地との境界を明確なものとして残しておくには、隣地の人達に確認してもらった測量図に署名捺印をもっらて置くことが有効です。
ただし価格の安い土地の場合にはそこまでする人は稀です。 |
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| 農地法 |
農地法上の農地とは事実状態からみて耕作されている土地のことをいいますが、実際には登記簿上の地目が田あるいは畑となっている土地について、権利移動や転用の制限をしています。
3条は農地を農地として売買する場合には農業委員会の許可を必要とするという内容です。買主は農業従事者の資格が必要です。
4条は売買を伴わない転用の許可
5条が転用を目的とした権利移動の許可についてで、一般に5条申請と呼ばれ、農地を買って家を建てたいというような場合が該当します。
伊豆の場合、5条申請は毎月10日に受け付けが締め切られ、その後約2ヶ月で許可がおります。
転用目的が住宅の場合、目的の土地の広さが500平米以内で建物の敷地に対する割合が22パーセント以上であれば大概許可されます。
500平米を超える場合は、転用目的が倉庫等住宅以外であり、建物の割合が同じく22パーセント以上であれば大概許可されます。
実際の判断はそれぞれの地域の農業委員会が行いますので、地域によって
厳しいところとゆるいところの差がかなりあります。
5条許可がおりると土地の売買が可能になります。
所有権の移転が済んでも地目は農地のままであり、すぐに地目が変わる分けではありません。
許可どうりに建物を建ててから、地目の変更手続きを取ってはじめてその土地は宅地等農地でなくなります。
5条許可を取って購入しただけで地目が農地でなくなったと勘違いしている人が結構いますが、建物を建てなければ、その土地はいつまでも農地のままで、
再度売ろうとする場合には再び5条申請が必要となります。
建物は建てたが、地目の変更手続きをせずに農地のまんまという場合は手続きさえ取れば地目の変更は容易です。
最後に、農業振興地域の整備関する法律（農振法）にかかっている農地は、かつて国の援助を受けて整備された農地ですから、簡単に転用はできません。
農業委員会に聞けば農振にかかっているか確認できます。 |
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| 登記料 |
登記料は司法書士の手数料と登録免許税から成ります。
登録免許税は司法書士が登記申請する際に登記印紙で支払いますが、
買主としては、取引きの際にまとめて司法書士に支払うことになります。
登録免許税は市町村が発行する評価証明に基づいて計算されます。
評価証明は固定資産税の計算の基礎にもなっており、各土地建物についての評価を出してあり、3年毎に評価替えがおこなわれます。
大雑把に言って、普通の家を購入する場合の登記料は30～50万ぐらいです。 |
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| 固定資産税 |
土地建物を所有すると固定資産税を支払うことになります。
この固定資産税は1月1日現在の所有者に1年分が課税されますので、不動産を売買する際には売買日をもって日割り計算にて清算をします。
支払いは送られてくる納付書で行いますが1年分まとめて払うか
2，4，7，12月の年4回払いになります。
通常固定資産税と併せて都市計画税も徴収されます。
税率は課税標準額に対し固定資産税1．4％、都市計画税0．2～0．3％です。 |
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| 所得税 |
不動産を売って得た利益に対しては税金が掛かってきますが、それは簡単に言うと、売却金額マイナス購入金額マイナス経費がプラスとなった場合で、最近の様に不動産の値下がりが激しい時期に利益がでることは少なくなっており所得税の心配をしなければならないケースは減っています。
不動産を売ってお金が入っても利益が出なければ税金は掛かりませんのでご安心ください。 |
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